Informe completo
Análisis de Vocación — Santa Catarina NL
Puntaje de aptitud industrial (ILS) · IACCH · STRTGY Geointeligencia
Detalle defendible de la decisión, con
Resultado del puntaje (caso base: uso de suelo permitido)
| Escenario | Puntaje (0-100) | Margen vs 2.º |
|---|---|---|
| Industrial | 64.8 | +3.1 pts |
| Comercial | 61.7 | - |
| Residencial | 52.9 | - |
Vocación de referencia: industrial Lectura: industrial lidera bajo el supuesto de uso de suelo permitido Recomendación de uso: dual — bodegas industriales + residencial; comercial como alternativa o complemento
Criterios de éxito
| Criterio | Umbral | Valor actual (uso permitido) | Cumple |
|---|---|---|---|
| Vocación clara | ≥ 15 pts de margen | 3.1 pts (industrial 64.8 vs comercial 61.7) | **NO — margen estrecho → uso dual** |
| Confianza | ≥ 3/4 dimensiones | 3/4 (regulación cubierta por supuesto de uso permitido) | **SÍ** |
| Entregable | Sesión ejecutiva | Pendiente de realización | PENDIENTE |
Nota: El margen de 3.1 puntos no alcanza el umbral de vocación única (≥15 pts). Con uso de suelo permitido (bodegas vecinas) no hay un uso claramente dominante; la recomendación es uso dual (bodegas industriales + residencial). Comercial queda en segundo lugar (61.7) como alternativa o complemento.
Sensibilidad al uso de suelo
| Hipótesis de uso de suelo | Industrial | Comercial | Residencial | Ganador | Margen |
|---|---|---|---|---|---|
| Caso base (uso permitido) | 64.8 | 61.7 | 52.9 | Industrial | 3.1 |
| Uso condicional | 59.8 | 56.7 | 45.2 | Industrial | 3.1 |
| Uso prohibido | 54.8 | 51.7 | 37.5 | Industrial | 3.1 |
Conclusión: Industrial lidera en las tres hipótesis. El margen sigue siendo estrecho (~3 pts), lo que respalda el uso dual en lugar de una vocación única.
Validación cruzada
4.1 Parecido con perfiles típicos de vocación
| Vocación | Similitud (0-100) | Ganador |
|---|---|---|
| Industrial | 94.2 / 100 | SÍ |
| Comercial | 87.6 / 100 | - |
| Residencial | 78.1 / 100 | - |
Se comparó el perfil del predio con perfiles de referencia. Concordancia: sí — industrial lidera también por este método.
4.2 Coincidencia entre dimensiones
| Dimensión | Gana en esta dimensión | Apunta al ganador general |
|---|---|---|
| Territorial | Comercial | NO (densidad económica) |
| Mercado | Industrial | SÍ |
| Física | Industrial | SÍ (empate leve) |
| Regulatoria | Industrial | SÍ (uso permitido) |
3 de 4 dimensiones apuntan a industrial. La dimensión territorial favorece comercial por la densidad de negocios; la recomendación dual captura ambas señales.
Robustez y sensibilidad
5.1 Prueba de variación de pesos (500 simulaciones)
| Variación | % de veces que gana industrial |
|---|---|
| Pesos ±10% | ~100% |
| Variación de indicadores de mercado/logística ±25% | ~80% |
El ranking es muy estable ante cambios de pesos. Al variar más los indicadores de mercado, la estabilidad baja a ~80%, coherente con el margen estrecho de ~3 pts.
5.2 Qué pasa si se quita una dimensión
| Dimensión excluida | Puntaje industrial | Puntaje comercial | Ganador | ¿Crítica? |
|---|---|---|---|---|
| Ninguna (base) | 64.8 | 61.7 | Industrial | - |
| Territorial | ~68.4 | ~56.1 | Industrial | No |
| Mercado | ~60.0 | ~68.5 | Comercial | SÍ |
| Física | ~65.9 | ~61.1 | Industrial | No |
Dimensión crítica: mercado. Si se excluye mercado (bolsa laboral y logística), la vocación cambia a comercial. Eso refuerza la conveniencia del uso dual.
Validación de negocio
6.1 Coherencia con el terreno
- Coherente: la bolsa laboral y la cercanía a carga confirman aptitud logística e industrial. - Coherente: el predio se sitúa en el corredor industrial de la zona metropolitana. - Coherente: las bodegas vecinas confirman uso industrial activo (base del supuesto de uso permitido). - Nota: el tamaño (~33,000 m²) apunta a naves de pequeño/mediano formato, no a gran logística nacional. - Nota: la dimensión territorial apunta a comercial; el mix dual captura esa señal.
6.2 Visto bueno de stakeholders
Sesión con el Ing. García pendiente.
Decisión
Decisión: GO — uso dual bodegas industriales + residencial
| Condición | Estado |
|---|---|
| Supuesto de uso de suelo permitido (bodegas vecinas) | Satisfecho |
| Confirmar documentalmente uso de suelo en el plan municipal 2014-2030 | Documental |
| Confirmar precio por m² industrial con anuncios reales | Recomendado |
| Refinar tiempos de viaje a puntos logísticos si se requiere mayor precisión | Recomendado |
| Visto bueno ejecutivo del Ing. García en sesión de entrega | Pendiente |
Justificación: El puntaje posiciona industrial como líder (64.8 > 61.7 > 52.9) con margen estrecho (~3 pts). Con uso permitido (bodegas vecinas), la viabilidad dual industrial/bodegas + residencial está soportada. Comercial (61.7) queda como alternativa o complemento. La verificación del plan municipal es procedimental (no bloqueante).
Fuentes y evidencia
- Red de caminos INEGI
- Luces nocturnas satelitales
- Directorio de negocios INEGI 2024
- Tiempos de viaje
- Censo 2020