Analisis de Vocacion — Santa Catarina NL

El predio se ubica en la colonia Luis Echeverría, Santa Catarina, N.L., a unos 19 km al poniente del centro de Monterrey. Con 32,991 m² de superficie y una forma del terreno (compacidad 0.49) favorable para construcción, es apto para bodegas industriales o un desarrollo de uso mixto.

El corredor colinda con la autopista Monterrey–Saltillo y el Interpuerto Monterrey–García —el principal nodo ferroviario de carga de la zona—, a solo 26 min en ruta. El puntaje de aptitud industrial (ILS) de referencia es 64.8/100, asumiendo que el uso de suelo permite bodegas (hay bodegas contiguas que respaldan ese supuesto).

Se midieron 22 nodos logísticos con tiempos de recorrido en camión de dos ejes: cruces fronterizos, aeropuertos, puertos marítimos, puertos secos y parques industriales.

- Frontera Colombia–Solidaridad: 157 min / 227 km - Interpuerto García: 26 min (20 km)

Las zonas de alcance en trailer y los puntos de carga y de servicio de unidades confirman un ecosistema logístico activo en el corredor poniente de la Zona Metropolitana de Monterrey.

En un radio de viaje de 60 minutos en automóvil se alcanza una población de 4,173,514 habitantes en Nuevo León y Coahuila (tiempos de conducción reales cruzados con el Censo 2020).

- A 30 minutos: 1,045,358 hab - A 15 minutos: 241,244 hab

El puntaje industrial en la dimensión de mercado es 76.4/100 — la más fuerte del escenario.

El área de influencia inmediata (5 km) concentra 810 establecimientos de manufactura y 2,303 unidades comerciales, según el directorio oficial de establecimientos. Densidad industrial total: 920 unidades, de las cuales 110 son de transporte y logística.

El puntaje industrial en la dimensión territorial es 61.6/100 (menor que el comercial en esta misma dimensión). Ese margen estrecho entre escenarios (3.1 pts) apunta a una oportunidad de uso dual: bodegas industriales + residencial, con comercial como complemento.

La forma y tamaño del predio (32,991 m², perímetro apto para maniobra, compacidad 0.49) orientan el producto hacia naves de pequeño o mediano formato; no es un sitio pensado para gran logística de última milla a escala nacional.

El punto de transporte de carga más cercano está a 1,143 m; el de servicio de trailer más cercano, a 1,418 m. Las zonas de alcance en camión de carga delimitan el radio operativo de acceso.

El puntaje industrial en la dimensión física es 41.1/100. En la dimensión regulatoria alcanza 100.0/100, asumiendo uso de suelo permitido para bodegas (hay bodegas industriales contiguas).

Decisión: GO — uso dual bodegas industriales + residencial. El predio muestra vocación dominante industrial (puntaje industrial 64.8/100 frente a comercial 61.7/100 y residencial 52.9/100). El margen estrecho (~3 pts) no alcanza el umbral de vocación única (≥15 pts) y sustenta esa estrategia dual, con comercial como alternativa o complemento.

Lo industrial lidera aunque se pruebe el uso de suelo como permitido, condicional o prohibido. La dimensión crítica es mercado (bolsa laboral y logística): si se excluye, el ranking pasa a comercial — refuerzo adicional del mix dual.

La decisión GO queda condicionada a: (1) verificación documental de uso de suelo en el plan urbano municipal 2014–2030 (no bloqueante), (2) visto bueno ejecutivo del Ing. García, (3) confirmación de precio por m² con listados reales (julio 2026).